【恒大地产】加速转型三低一高 恒大净负债率降六成

    加速转型三低一高 恒大净负债率降六成

继上半年成功引入700亿战投后，恒大第三轮引战再度获得大型投资者热捧。

11月6日，中国恒大发布公告称，其间接附属公司恒大地产与6家战略投资者签订增资协议，合共引入投资600亿(人民币，下同)，远超此前其公告的300-500亿规模，创下国内房企单笔股权融资最高纪录。

近年来，通过“三高一低”发展模式推动高增长，让恒大登上国内房企“一哥”宝座。然而，今年以来许家印大刀阔斧启动战略转型，核心之一便是降负债。从赎回1129亿永续债到引入三轮合计1300亿战投，恒大的负债率以超预期的速度下降，投资者正看到一个截然不同的“新恒大”。

或提前兑现降负债承诺

去年，恒大以3734亿的销售额一举夺得房地产销售榜桂冠。然而，在超常规发展的背后，恒大也因偏高的负债率引发部分投资者对其经营稳健性的担忧。

对此，恒大总裁夏海钧在中期业绩发布会上坦言，恒大多年来都是追赶者的角色，把规模扩张作为公司发展的首要战略。负债率不高，公司没有钱，就不可能发展到现在的规模。“恒大用高负债换来的高速发展，牢牢抓住了中国房地产的黄金20年，才能成就恒大的龙头地位。”

随着房地产行业进入稳定发展期，企业经营更需要在增长与稳健之间取得平衡，恒大适时启动战略转型。今年开始，恒大从以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变，目标就是大幅降低负债率。

引入第三轮战略投资者，是恒大降低负债率的重要举措之一。以恒大2017年中报公布的数据进行模拟测算，引入600亿战投后，其净负债率将大幅下降近四成。今年以来，在引入1300亿战投及一系列降负债措施推动下，恒大净负债率较去年年末大降超六成。

除了引入战略投资者，恒大还正实施多项举措，推动负债率持续下降。比如土地储备负增长，即土地储备每年下降5%-10%，相当于每年减少1000到2000万平米土地储备，以降低土地费用支出。以及扩大盈利规模，进一步增加净资产。

根据恒大此前公布的降负债率目标，其资产负债率计划到2019年末下降到55%左右，净负债率计划到2020年6月末下降到70%，这也是恒大上市以来第一次就负债率指标对投资者作出的承诺。

花旗银行董事总经理蔡金强在最新发布的研报中表示，随着新一轮战投资金到位，恒大净负债率将继续大幅降低。据其测算，恒大可能提前超额实现未来三年降负债目标，资产负债表的改善也将进一步降低未来的融资成本。

“一增一降”打开上涨空间

除了引入战投降低负债率以外，此次公告还显示，恒大地产承诺2018年至2020年净利润分别为500亿、550亿、600亿，三年合计1650亿，远超其去年公布的2017年至2019年三年888亿的承诺利润，这也是a股有史以来最高的利润承诺。

事实上，恒大利润呈现爆发式增长有迹可循。恒大中报显示，上半年实现净利润超231亿，同比大增224%，实现核心业务利润273亿，同比大增249.6%。考虑到房地产是恒大的核心业务，意味着恒大地产已基本完成去年公布的2017年243亿承诺利润。

资料显示，截至去年年底恒大已售未结算收入为1924亿，今年销售突破5000亿几无悬念，这意味着到年末其已售未结算收入将达6924亿。若以中报14.5%的核心净利润率估算，已经锁定1000亿左右的净利润，占到承诺利润1650亿的约六成，兑现承诺几无压力。

花旗在研报中指出，得益于恒大强劲的销售增长(2014年-2017年销售年均复合增长率达57%)、可持续的高利润(30%以上毛利率和15%以上净利率)、以及大幅节约利息支出，三年1650亿利润承诺是完全可以实现。

在强劲的利润增长支持下，恒大地产本轮引战获得多家行业巨头热捧，其中正威集团在世界500强中位列183位，苏宁为中国电子商务零售巨头，山东高速（600350）则是特大型国有企业集团，恒大地产投前估值也增至3651.9亿。

利润高增长与负债率大降，恒大受到投资者热捧，公司股价从年初的约5港元涨至最高32.5港元，涨幅达550%，市值接近3400亿，成为国内市值最高的上市房企。德意志银行、花旗银行、野村证券、摩根士丹利等国际大行也于近日发布研报，纷纷给予恒大“买入”评级。

“虽然恒大股价今年走势强劲，但估值仍有较大上涨空间”，一位证券分析师认为，恒大投前估值已达3651.9亿，第三轮引战后估值已超4250亿，折合成港币则超5000亿，而中国恒大目前市值仅约港币3800亿，未来仍有巨大的上涨空间。

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